요약 건물주와 상가 세입자 간의 점포 임대차 계약에서 약자인 세입자의 권리를 보호하기 위한 법률.
2001년 12월 제정되어 계약 갱신 요구권 등 임차인의 권리를 보장했으며
소규모 점포에 대한 월세 인상률 제한 규정을 뒀다. 2018년 9월 개정을 통해
계약갱신요구권 행사 기간이 10년으로 늘었으며,
권리금 회수기회 보호기간이 임대차 종료 6개월 전으로 확대되었다.
권리금은 전통시장에도 적용되며, 대한법률구조공단에 상가건물임대차분쟁조정위원회가 설치된다
.
상가 건물 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정한 법률.
대표적인 '갑을 관계'로 꼽히는 건물주와 상가 세입자 관계에서
사회적, 경제적 약자인 상가건물 임차인의 권리를 보호하고
과도한 임대료 인상을 억제하여 국민경제 생활의 안정을 보장하기 위한 법률이다.
2001년 12월 29일 제정되어 임차인의 임차권을 법적 권리로 인정했고,
2015년 5월 13일 상가 세입자의 권리금 회수 기회를 보장하는 개정안이 시행됐다.
2018년 9월 개정에서는 권리금 회수 기간을 늘이고 전통시장에도 적용되도록 했다.
권리금은 상가 거래에 있어 세입자 간 관행적으로 주고받아온 돈으로
법적으로 보호받지 않아 각종 갈등의 원인이 되어 왔다.
권리금은 기존 세입자가 영업을 통해 형성한 지명도나 신용 등
경제적 가치에 대한 대가로 여겨지나 법의 보호를 받지 못하는탓에
건물주의 횡포로 권리금을 받지 못하고 쫓겨나는 세입자가 많았다.
상가건물임대차보호법
ⓒ AlexanderStein | Public Domain
국토교통부에 따르면 2013년 9월 기준 우리나라 전체 권리금 규모는 약 33조 원(평균 2748만 원)으로,
이중 권리금을 제대로 못 받을 우려가 있는 상가 임차인은 약 120만 명, 액수로는 1조3000억 원에 달했다.
대체로 상가 권리금을 받지 못하는 이유는 '건물주가 인정하지 않아서'로 조사됐다.
권리금은 법적으로 인정되지 않아 과세대상도 아니었다
권리금의 종류
보통 권리금은 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나뉘어 이야기된다.
그러나 현실에서는 이들 권리금의 가치를 객관적으로 평가하기는 어려워
'상가 권리금'으로 뭉뚱그려 주먹구구 식으로 이뤄지는 경우가 많다.
□ 바닥권리금 : 점포가 자리한 상권과 입지에 따라
점포가 활성될 것으로 전망해 주고받는 권리금으로 일종의 '자릿세'다.
일반적으로 신규 상가를 최초로 임대하면서 건물 소유주가 요구하는 경우가 많다.
보통 역세권, 도심, 주택가 상권 등 각 상권에 따라 권리금의 시세가 형성된다
.
□ 시설권리금 : 점포 인테리어, 가구, 집기, 주방시설 등 유형물의 현재 가치에 대한 대가를 말한다.
대체로 설치할 때의 시설비에 감가상각비를 적용해 계산한다.
시설 감가 상각은 1년 단위로 30%씩 시설 비용을 절사하는 것이 관례로 알려져 있다.
□ 영업권리금 : 얼마나 많은 단골 손님이 있었고 많은 수익이 있었느냐 등
영업의 활성화 정도에 따라 매겨지는 권리금이다. 대체로 이전 임차인에게 1년 치 순이익을 권리금으로 지불한다.
병원이나 학원 등을 거래할 때 주로 거론된다.
앞선 매장의 장부를 확인하는 등 해당 매출에 대한 정확한 판단이 필요하나 신규 임차인 입장에서는
기존 경영자의 말이나 부동산 업자의 말에 의존할 수밖에 없다는 단점이 있다.
임차인의 권리금 회수 기회 보장
2015년 5월 13일 시행된 상가임대차보호법 개정안의 핵심은 '임차인의 권리금 회수 기회 보장'에 있다.
현실에서는 엄연히 존재해왔으나 법적으로 인정되지 않았던 상가권리금이라는 개념 자체가
법제화됐다는 데 큰 취지가 있다.
이어 2018년 9월 20일 국회를 통과한 개정안에서는
권리금 회수기회의 보호기간을 임대차 종료 3개월 전에서 6개월 전으로 확대하고,
권리금 관련 규정을 전통시장에도 적용했다
.
상가임대차보호법 제10조의 3 (권리금의 정의 등)
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가
영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등
유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에
지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
상가건물임대차보호법은 '세입자가 신규 임차인에게 권리금을 회수하려는 것을
건물주가 정당한 이유 없이 방해해서는 안된다'고 규정하고, 이를 위반할 경우 손해배상 의무를 지게했다.
개정안에서는 임대인이 △임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 수수하는 행위
△종전 임차인이 신규임차인에게 권리금 지급을 방해하는 행위 △현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
△그밖의 정당한 이유 없이 신규 임차인과 계약을 거절하는 행위를 '방해행위'로 규정하고 금지한다.
이를 어기면 임차인은 임대차 종료 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있다.
그러나 '정당한 사유'가 있을 경우 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절 수 있게 했다.
△보증금 및 차임을 지급할 자력이 없다고 보여지거나 △임차인으로서 의무를 위반할 우려 및 상당한 사유가 있거나
△상가 건물을 1년 6개월 이상 비영리목적으로 사용하는 경우
△임대인이 선택한 신규 임차인이 종전 임차인에게 권리금을 준 경우 등이다.
상가건물임대차보호법의 중요 개념
상가임대차보호법은 2002년 처음 제정됐다.
이 법의 제정으로 '임차인의 임차권'이라는 개념이 처음 법적 권리로 인정됐다.
이 법에 따라 임차인은 임대인에게 5년간 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 보장됐고,
환산보증금 기준 이하의 소규모 점포는 월세 인상률을 9% 이하의 제한을 받도록 했다.
2018년 9월 국회를 통과한 개정안에서는 계약갱신요구권의 행사기간을 다시 10년으로 늘렸다
.
□ 계약갱신요구권 : 상가임대차보호법은 임차인에게 10년간 계약갱신요구권을 보장했다.
전체 임대차 기간이 10년 이하일 때 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 건물주가 거절하지 못하게 한 것이다.
기존에는 환산보증금 기준 이하 소규모 점포에 한해 인정해왔으나 개정을 통해 전체 점포로 확대했다.
그간인 건물주가 바뀌면 10년 기간을 보장받지 못했으나 개정에 따라
건물주가 바뀌더라도 10년 계약갱신 요구권을 보장하기로 했다
.
□ 환산보증금· 월세인상률 제한 : 환산보증금은 '보증금 + (월세×100)'로 계산하며 월세 인상률 상한선 규정의 기준이 된다.
서울은 환산보증금 4억 원, 수도권과밀억제지역은 3억원, 광역시는 2억 4000만 원 기준으로
이하의 소규모 상점에 대해서만 월세 인상률 5% 제한이 적용된다.
이들 상점은 임차보증금이나 월세를 올릴 때 기존 계약금의 5%를 초과해 증액할 수 없다.
□ 대항력·우선변제권 : 상가 임대차 관계를 등기하지 않아도 임차인이 건물을 인도받고 사업자 등록을 하면
다음날부터 제3자에게 대항할 수 있는 권리가 발생한다. 대항력과 확정일자를 갖추면
해당 건물을 경매나 공매할 때 다른 후순위 권리권자보다 임대인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리가 생긴다.
상가건물임대차보호법의 한계
용산참사 피해자들의 시위
ⓒ JE Jin | CC BY-ND
용산참사의 원인이 됐던 재건축이나 재개발 등의 경우 권리금을 회수할 수 있는 방안은 개정안에 포함되지 못했다.
현재 재개발·재건축에 따른 상가 세입자 대책은 4개월분에 해당하는 휴업 손실액을 보상해주는 것이 유일하고
권리금에 대한 보상은 전무하다. 6명의 사망자가 발생한 용산참사는
권리금을 보상받지 못한 세입자들과 재개발 조합 간의 갈등에서 비롯됐다.
상가건물임대차보호법은 백화점, 복합쇼핑몰 등 대규모(면적 3000㎡ 이상) 점포 또는 준대규모 점포 일부를
예외로 규정해 권리금 회수 기회를 보장하지 않는다.
이로 인해 서민 임차인이 대다수인 전국 250여 곳의 전통시장 상가가 배제됐다는 비판이 높다.
또 건물주가 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우 세입자의 권리금 회수 기회를
보장하지 않아도 면책된다고 규정한 것을 두고도 악용할 수 있다는 우려가 높다.
건물주가 권리금 없이 세입자를 내보내고 1년 6개월간 상가를 비워둔 뒤
새 세입자로부터 상가를 새로 세놓을 수 있기 때문이다.
실제 분쟁이 자주 생기는 지역의 권리금은 월세의 50~100배를 가량 되는 경우가 많은 것으로 알려졌다.
환산보증금이 4억원을 초과하는 경우 월세 인상률을 제한하는 규정이 없는 것을 두고도 비판이 제기된다.
건물주가 세입자들을 권리금 없이 내쫓기 위해 월세를 대폭 올리는 경우가 비일비재하기 때문에,
권리금 보호의 사각지대를 방치하고 있다는 비판이다. 또 현재 시장상황에서 환산보증금 4억원 이하의 경우
월세 상한선 9%로 규정한 것도 과도하게 높다는 비판도 있다.
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글
채은하 집필자 소개
전 프레시안 기자. 프레시안에서 7년 동안 정치, 미디어, 환경 등의 분야를 취재함.
출처
다음백과 | cp명Daum 전체항목 도서 소개
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