★좋은 입지는 개발하는 것이다
최근의 창업시장에서는 점포를 확보하기 위한 작업을 점포개발이라는
용어로 많이 사용한다. 그러나 정작 개발은 없고 선택만 있을 뿐이다.
매물로 나와 있는 점포중 고르기에 여념이 없다는 것이다.
이래서는 최적의 점포를 발굴하기 어렵다. 없는 점포를 만들어 내는 것이 개발이다.
즉, 매물로 나와 있지는 않더라도 본인이 하고자 하는 업종의 최적의 입지조건을
갖춘 점포라면 협상을 통해 내것으로 만들어야 한다. 이것이 점포개발인 것이다
.
그렇다면 어떻게 점포개발을 할 것인가?
좋은 점포를 확보하기 위한 몇가지 방법에 대해서 알아보자.
★입지조건은 좋으나 점포주가 장사에 의욕이 없고
서비스 마인드가 부족한 경우
이런 점포라면 주변 상권이나, 입지 등은 양호한데
(이것은 입지조사가 반드시 선행되어야 할 대목임) 매출이 부진하거나
수익을 내지 못하는 경우가 많다. 즉, 내부적으로 점포주와 종업원의 서비스부재,
컨셉에 맞지 않는 인테리어, 상품진열과 청소상태의 불량, 외식업이라면
안주나 메뉴의 불량 등이 원인일 수 있다.
이런 경우 점포주가 적극적인 운영에 대한의욕을 상실하거나
점포매도에 대한 의향을 주변에 비치게 된다.
따라서 주변시세보다 현저히 싸게 점포가 매물로 나올 소지가 많다
.
그러나, 이런 점포라는 판단은 본인이 직접 조사해야 하는 어려움이 있고,
만약 인수한다면 현재 잘못된 부분에 대한 개선방향과 효과,
인수자의 마인드가 함께 되었을 때 가능한 부분이므로 판단이 힘들다면
전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이다.
★현재 점포가 주변 업종컨셉과 전혀 맞지 않는 경우
이런 점포의 경우 주변 컨셉을 전혀 무시하고
현재 점포주가 자신의 고집만 가지고 사업을 한 경우이다.
입지조건에 부적합한 아이템의 점포의 경우 당연히 해당입지에서는 장사가 되기 힘들다
.
따라서 협상여부에 따라 쉽게 점포를 인수할 수 있는 가능성이 높다
.
운영기간과 점포에 투자한 금액여부에 따라 권리금에 대한 욕심을 낼 수 있겠지만
다소 시간이 걸리더라도 마음에 드는 입지라면 놓쳐서는 안될 점포이다
.
이 점포를 인수하여 여기에 합당한 아이템으로 창업을 한다면
당연히 성공할 확률은 크고 향후 점포의 가치성도 높게 될 것이다.
★점포주가 창업시 과다한 채무부담을 안고 있는 경우
먼저 개인이 접근해서 점포주의 채무상황을 알아내기란 어렵다
.
따라서 인근의 중개업소를 통해 점포주에게 접근해서 창업시 투자비용,
수익여부등을 알아낼 필요가 있다.
점포주가 창업초기에 과도한 빚으로 창업을 한 경우
,
금융비용의 과도한 부담으로 부채가 시일이 지날수록 쌓여갈 수밖에 없으므로
아무리 많은 매출을 올리더라도 금융비용을 부담하고 나면
매달 적자의 연속일 가능성이 높다.
점포가 A급 상권에 위치해 있다 하더라도 수익에 한계를 보인다면
의외로 점포를 쉽게 내 놓을 가능성이 높을 뿐아니라
권리금협상에서도 유리한 고지를 점할 수 있다.
이런 점포를 발굴해 내기 위해서는 여러 부동산중개업소를 통해서
좀더 많은 부동산비용을 부담할 각오가 되어있어야 한다.
또한 부동산업자들에게 특별히 부탁한 연후에 점포가 물색이 되면
2차적으로 주변 점포의 점포주들을 통해서 현재 점포주의 평판
,
상황등을 알아보는 방법도 있다.
물론 이것은 해당점포가 자신이 하고자 하는 업종과 맞을 경우에 해당되는 이야기이다
.
★사양업종 또는 노후된 시설로 운영되고 있는 경우
입지조건은 좋으나 사양업종 또는 노후된 시설로
고객을 끌어들이기에 한계가 있어보이는 점포라면 접근해 볼만하다
.
보통 사양업종이라고 하더라도 점포 운영기간이 길었다면 그동안 돈은 벌어왔다는 얘기다
.
그러나 이후 재투자 혹은 업종전환등에 대한 생각이 없거나
투자할 여력이 없어 매출이 부진함에도 붙들고 있는 경우가 많다
.
이런 점포의 경우 건물주와 장기적으로 계약갱신이 이루어졌기 때문에
주변 시세보다 월임대료가 싼 경우가 많다
.
만약 점포주가 점포매도에 대한 의사가 전혀 없다면 건물주와 협상해 봄직하다.
주변시세보다 월세가 싸기 때문에 월세를 적당히 올려 준다면
건물주가 나서서 해결해 줄 경우도 있다.
★영업용 점포가 아닌경우
모 개그맨의 최근 유행어중‘대한민국에서 안되는게 어딨어?’라는 말이 있다.
점포를 개발하는데 있어서 상업용 점포만 점포가 아니다.
즉 주택 혹은 사무실 용도의 건물이라도 용도변경이 가능하다면 점포로 개발할 수 있다
.
특히 전문음식점의 경우 주택을 개조해 식당으로 운영하는 경우를
심심치 않게 볼 수 있다.
과거에는 주택이었지만 용도변경을 통해 영업이 가능한 점포로 개발되어진 경우다.
물론 정화조 문제라든지, 법률적인 문제가 있을 수 있겠지만
문제해결이 가능하다면 이 역시 점포개발이다.
보통 창업을 준비하는 사람들은 기존의 점포만 보고 다닐 것이다.
그러나 돈 버는 사람들은 기존 점포만 점포로 보지는 않는다.
돈되는 점포는 따로 있다.
그러나 쉽게 눈에 띄지는 않는다.
그렇기 때문에 돈을 벌기 위해서는
점포 선택이 아닌 점포개발이어야 한다.
창업스타 대표컨설턴트 권상주
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